아파트 상속과 증여, 세금 측면에서 무엇이 유리할까? 절세 전략까지 총정리
부모 재산을 자녀에게 물려줄 때 가장 많이 고민하는 것이 '상속과 증여 중 어느 쪽이 유리한가?'입니다. 특히 부동산 비중이 큰 한국에서는 세금 문제에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있어, 사전 판단과 전략이 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 아파트 기준으로 상속과 증여의 세금 구조, 유리한 조건, 절세 전략을 자세히 설명드립니다.
증여와 상속의 기본 개념 차이
| 발생 시점 | 생전 | 사망 시 |
| 절차 | 증여 계약, 세무신고 | 사망 → 상속재산신고 |
| 세금 종류 | 증여세 | 상속세 |
| 과세 대상 | 수증자별 개별 과세 | 상속재산 총액 기준 일괄 과세 |
- 증여는 부모가 생전에 자녀에게 부동산을 무상 이전하는 것으로, 자산 분산과 생전 관리가 가능하지만 증여세가 부담될 수 있습니다.
- 상속은 부모 사망 이후 상속인이 법적으로 재산을 이전받는 과정으로, 절차는 복잡하지만 세금 공제 혜택이 많습니다.
세율과 공제 항목 비교 – 핵심은 '공제 범위'
상속세와 증여세 모두 **누진세율(10~50%)**을 적용하며, 과세표준에 따라 세율이 점점 높아집니다. 하지만 공제 항목과 과세 방식에는 큰 차이가 있습니다.
증여세
- 세율: 10%~50%
- 공제액:
- 배우자: 6억 원
- 성인 자녀: 5천만 원
- 미성년 자녀: 2천만 원
- 기타 친족: 1천만 원
- 과세 방식: 수증자별로 별도 과세
상속세
- 세율: 증여세와 동일
- 공제항목:
- 기본 공제(일괄): 5억 원
- 배우자 상속공제: 최대 30억 원
- 기타: 금융재산 공제, 동거주택 공제, 상속공제 추가 가능
- 과세 방식: 피상속인 전 재산을 기준으로 일괄 합산 후, 상속인별 안분
즉, 공제 기준에서 상속이 압도적으로 유리하며, 실제 사례에서도 상속 쪽이 세금 부담이 더 낮게 나오는 경우가 많습니다.
실제 사례 비교 – 12억 원 아파트를 기준으로
가정: 부모가 12억 원 상당의 아파트 1채를 배우자와 자녀에게 이전
[증여]
- 배우자 증여 6억 → 공제 6억 → 과세 없음
- 자녀 증여 6억 → 공제 5천만 원 → 과세표준 5.5억
- 세율 적용 후 약 1억 500만 원의 증여세 발생
[상속]
- 총 상속재산 12억
- 일괄공제 5억 + 배우자 공제 7.2억 적용
- 과세표준 0원 → 상속세 없음
▶ 이처럼 단순 비교만 해도 상속이 약 1억 원 이상 절세 효과를 가집니다.
단, 실제로는 상속인 수, 다른 상속재산, 채무 존재 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
취득세, 종부세, 양도세 비교 – 세금은 상속이 더 유리
상속과 증여는 단순히 상속세·증여세뿐 아니라 이후 발생할 수 있는 취득세, 종합부동산세, 양도세에도 큰 영향을 미칩니다.
취득세
| 기본 취득세율 | 최대 3.16% | 기본 4% |
| 무주택자 상속 시 | 0.96%까지 적용 가능 | 조정대상지역 3억 초과 시 12.4~13.4% |
▶ 상속이 평균적으로 낮고, 무주택자는 추가 혜택 존재
종합부동산세
- 상속받은 주택은 5년간 주택 수 산정에서 제외
- 또는 지분이 40% 이하, 공시가 수도권 6억 이하 등 충족 시도 무기한 제외 가능
▶ 상속을 통해 2주택자가 되어도 종부세 중과 대상 제외될 수 있음
양도소득세
- 상속주택 양도 시 비과세 특례 적용
- 기존 1주택 유지 시, 상속 주택 보유로 인한 중과 면제
- 증여받은 주택은 중과 대상 포함, 양도세 계산 시 취득가액도 불리
▶ 상속은 절세 특례 다수 적용, 증여는 대부분 제외됨
사전 증여 절세 전략은 여전히 유효한가?
전략적으로 사전 증여를 활용하는 것도 방법입니다. 단, 조건을 명확히 이해해야 합니다.
전략 1. 10년 주기 분산 증여
- 배우자: 10년간 6억 원 공제
- 성인 자녀: 10년간 5천만 원 공제
→ 공제한도 내 증여 시 세금 없음
▶ 장기 계획 하에 분산 증여하면 세금 없이 재산 이전 가능
전략 2. 배우자 공제 극대화
- 상속 시 배우자에게 최대 30억 원 공제
- 부동산이 클수록 배우자 몫을 늘리는 분할 설계가 유리
▶ 단, 실제 상속지분 범위 내 공제 가능
전략 3. 감정가 조정 vs 시세 기준 인식
- 증여세·상속세 모두 시가 기준
- 시가는 공시지가 X, 실거래가 또는 감정평가액 활용
- 인위적인 감정가 낮춤은 세무조사 리스크 발생
▶ 감정평가법인을 통한 합리적 시세 산정이 중요
신탁을 활용한 절세 트렌드
최근에는 부동산·금융자산을 신탁에 맡긴 뒤 자녀에게 수익권을 넘기는 방식이 주목받고 있습니다.
신탁의 장점
- 증여·상속 조건을 사전에 설계 가능
- 이혼, 사망, 파산 등 리스크에 대응 가능
- 세금 투명성 확보 및 가업 승계에도 활용 가능
▶ 고액자산가 중심으로 가업승계·상속 설계에 활용 증가
요약 정리 – 어떤 상황에 어떤 선택이 유리할까?
| 고가 부동산 1채 보유 | ✅ 공제 및 특례 풍부 | ❌ 세율 부담 큼 |
| 다수 자산 분산 이전 | △ 계획 따라 다름 | ✅ 장기 분산 증여 유리 |
| 세무조사 리스크 회피 | ✅ 시가 기준 명확 | ❌ 증여 후 양도세 리스크 존재 |
| 자녀의 취득세 줄이기 | ✅ 무주택 시 0.96% 가능 | ❌ 조정지역 시 최대 13.4% |
결론
부동산 자산을 자녀에게 이전할 때, 무조건 상속이 낫다 혹은 증여가 더 낫다고 단정할 수는 없습니다.
하지만 현실적으로는 공제·특례가 더 풍부한 상속이 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
특히 취득세, 종부세, 양도세까지 장기적으로 고려한다면 상속은 훨씬 유연한 절세 전략을 세울 수 있습니다.
다만 재산 규모, 가족 구성, 보유 자산 종류에 따라 변수도 많기 때문에, 세무 전문가와의 상담을 통해 시뮬레이션 기반으로 전략을 세우는 것이 최선입니다.
지금 아파트 증여나 상속을 고민하고 있다면, 위 내용을 참고해 체계적으로 판단해보시길 바랍니다.
세금은 미리 준비할수록 덜 납부할 수 있고, 가족 간 분쟁도 줄일 수 있습니다.
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